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Sentencia nº 600/2017 de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª

La citada sentencia dictada en segunda instancia ha venido a confirmar íntegramente la resolución del Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Barcelona, nº 58/2015.

Interpuesta demanda solicitando la nulidad de un contrato de compraventa por entender la existencia de error sobre el mismo, viciando el consentimiento de los compradores (parte actora) quienes tenían la seguridad de que las construcciones situadas en la parcela de delante de su propiedad no menoscabarían las vistas de las que gozaban en el momento de la compra, conditio sine qua non, para la compra de dicha propiedad. No obstante, la parte demandada vendió la parcela delantera a unos terceros que llevaron a cabo una construcción superior a lo permitido en el título constitutivo de la comunidad en régimen de Propiedad Horizontal.

Debe tenerse en cuenta que el título constitutivo debe contener, entre otros aspectos, la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Éste constituye un estatuto privativo para la comunidad que al haber sido inscrito en el Registro de la Propiedad tiene efectos erga omnes.

En este caso, el título constitutivo de la comunidad en régimen de Propiedad Horizontal establecía que las construcciones debían ser de planta baja y planta sótano, habiéndose construido una planta de más. Ello supone que las vistas al mar garantizadas, a día de hoy no existen, debiéndose entender que el consentimiento de los compradores en el momento de la compraventa estaba viciado al haber distorsionado la creencia que tenía dicha parte.

A lo largo de la Litis queda acreditado que ha existido error que vicia el consentimiento a los compradores y que dicho error fue excusable al haber actuado los mismos de forma coherente y en base a la buena fe. Ello es así porque la información facilitada -folletos publicitando vivir en un mirador privado- y la realidad fáctica del momento de la compraventa -existencia de unas vistas al mar increíbles- llevó a la parte actora a la creencia errónea de que en la parcela de delante sólo se podía construir una casa de sótano y planta que no podría obstaculizar las vistas.

En relación a la publicidad sobre la venta de viviendas que formaban parte de dicha promoción, cabe destacar que la jurisprudencia ha establecido que el folleto informativo constituye una auténtica oferta publicitaria. Es por ello que en base al mismo el consumidor forma gran parte de su consentimiento en formalizar el contrato y, por ende, el folleto informativo es parte esencial de la oferta.

La consecuencia legal del vicio por error es la nulidad del contrato, debiéndose proceder a la restitución recíproca de las cosas objeto del mismo, con sus frutos, y el precio con los intereses.

Consecuentemente, la Audiencia Provincial de Barcelona, sección 13ª, desestima el recurso de apelación interpuesto y se confirma el pronunciamiento del juzgador a quo a favor de la parte actora, esto es, declarar la nulidad del contrato de compraventa con restitución recíproca de las prestaciones -entrega del inmueble por la parte actora y devolución del precio de la compraventa junto con los preceptivos impuestos más los intereses legales desde la presentación de la demanda por la vendedora-, con expresa imposición de las costas procesales de la segunda instancia.

Si tiene alguna duda al respecto o necesita asesoramiento sobre su caso particular, puede ponerse en contacto con nuestros despachos de Madrid, Barcelona, Marbella, Mallorca o Gran Canaria.

Guillermo Frühbeck Olmedo – Dr. Frühbeck Abogados Madrid

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