Adam Global Meeting
ADAM Global Regional Meeting Europe 2018 London
27/02/2018
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Rechtswirkung von in Deutschland vereinbarten Eigentumsvorbehalten in Spanien
23/03/2018

Verdeckte Gewinnausschüttung bei einer spanischen Immobilien S.L.

Immobilie Spanien

Immobilie SpanienIn den zurückliegenden Jahren war es eine gängige Praxis beim Kauf einer Immobilie in Spanien, dass diese durch eine Kapitalgesellschaft erworben wurde. Hauptsächlich erfolgte dies über die Gesellschaftsform der “Sociedad Limitada” (SL), die der deutschen GmbH entspricht. Dieses Vorgehen begründete sowohl diverse Steuervorteile, wie zum Beispiel die Vermeidung der spanischen Erbschaftssteuer, als auch die Wahrung der Anonymität der Käufer und das kostenlose Nutzen der Immobilie durch die Gesellschafter und ihrer Familien.

Der Bundesfinanzhof entschied jedoch schon 2013 in einem Urteil (12.06.2013 Az IR 109/10), dass das unentgeltliche Nutzen jener Ferienimmobilien durch ihre Gesellschafter eine verdeckte Gewinnausschüttung begründet. Für die Gesellschaft stellt es danach keinen Nutzen dar, sondern es „entnimmt“ ihr lediglich etwas, was dann natürlich auch in Deutschland besteuert werden muss.

Seit 2013 ist es sowohl nach deutschem als auch nach spanischem Steuerrecht üblich, dass der Gesellschafter für die Nutzung der Immobilie eine kostendeckende beziehungsweise marktübliche Miete zahlt. Sofern der Gesellschafter eine geringere als die marktübliche Miete zahlt, kann jedoch trotzdem noch die Gefahr bestehen, dass das Finanzamt eine verdeckte Gewinnausschüttung annimmt. Was letztendlich „marktüblich“ ist, ist insbesondere abhängig von der Lage, Größe und Ausstattung der Immobilie sowie von anderen wertbildenden Faktoren.

Im Sommer 2017 wurde die Rechtsprechung weiter verschärft. Es reicht nicht mehr aus, dass die Gesellschafter eine marktübliche Miete zahlen, sondern diese muss nun darüber hinaus auch die Kosten des Grundstücks und dessen Finanzierung decken. Man spricht hier von einer sogenannten „Kostenmiete“. Weiter befreit auch das 2013 geschlossene Doppelbesteuerungsabkommen den Gesellschafter nicht von seiner Nachversteuerungspflicht. Nur wenn die Nutzung in Spanien tatsächlich besteuert wird, wäre die deutsche Steuer auf die spanische anzurechnen.

Nun erwartet uns eine weitere einschneidende Neuerung. Seit Herbst 2017 werden neben den Informationen zu unbeweglichem Vermögen im jeweils anderen Land auch die Informationen zwischen den spanischen und deutschen Finanzämtern zu den Finanzkonten ausgetauscht.  Insofern ist den jeweiligen Behörden jetzt auch ersichtlich, welcher Gesellschafter einer SL bislang für seinen Urlaub welche Beträge gezahlt hat.

Aufgrund dieser Informationen beginnen die deutschen Finanzämter nun mit der Bearbeitung der einzelnen Fälle. Es könnten also in der Tat enorme Nachzahlungen für die deutschen Gesellschafter entstehen. Nach alledem ist der Kauf einer Immobilie über eine spanische „Sociedad Limitada” nicht mehr zu empfehlen. Alle Mandanten, die eine Immobilie durch eine SL halten, sollten nun handeln. So sind zum Beispiel die Steuererklärungen der einzelnen Gesellschafter in Deutschland schnellstmöglich zu berichtigen. Da die verdeckte Gewinnausschüttung einen deutschen Hintergrund hat und in seiner Art als verhinderte Vermögensmehrung zu behandeln ist, ist das deutsche Besteuerungsrecht einschlägig.

Selbstverständlich stehen wir Ihnen bei weiteren Rückfragen sowie bei der Klärung Ihres konkreten Sachverhalts zur Verfügung.

Haben Sie noch Fragen? Dann beraten wir Sie gerne in unseren Kanzleien in Madrid, Barcelona, Marbella auf Mallorca oder auf Gran Canaria.

Arne Seeger – Dr. Frühbeck Abogados Palma de Mallorca

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