Impuestos y gastos derivados de la adquisición de inmuebles

A la hora de vender o comprar un inmueble es España, surge obligadamente para las partes intervinientes la pregunta sobre qué impuestos y gastos se originan con este negocio jurídico.

En el supuesto de viviendas usadas, el comprador tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, cuyo tipo impositivo en Andalucía asciende para un precio de compraventa de hasta 400.000 € a un 8%, de 400.000,01 € a 700.000 € a un 9% y para el resto hasta la totalidad del precio a un 10%. En caso de plazas de garaje el impuesto asciende hasta 30.000 € a un 8%, de 30.000,01 € a 50.000 € a un 9% y para el resto hasta la totalidad del precio a un 10%.

En las Baleares el tipo impositivo para casas y viviendas asciende para un precio de compraventa de hasta 400.000 € a un 8%, de 400.000,01 € a 600.000 € a un 9%, de 600.00,01 € a 1.000.000 € a un 10% y para el resto hasta la totalidad del precio a un 11%. Para las plazas de garaje hasta 30.000 € asciende a un 8% y para el resto hasta la totalidad del precio a un 9%.

Los detalles del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales son competencia de las Comunidades Autónomas. Para el caso que compre un vivienda de nueva construcción, tributa en vez de por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, por el Impuesto sobre el Valor Añadido, cuyo tipo impositivo asciende desde a un 10% para viviendas y sus garajes y trasteros anejos. Para otro tipo de inmuebles, como puede ser el caso de locales de negocio o aquellos garajes y trasteros que no se adquieran de forma simultanea con la vivienda, y también para terrenos, el Impuesto sobre el Valor Añadido asciende ahora a un 21% del precio de compraventa. En este caso, el Impuesto sobre el Valor Añadido se abona al vendedor, que estará obligado a ingresarlo. En el momento del otorgamiento de la Escritura Pública de aquellas compraventas que tributan por el Impuesto sobre el Valor Añadido se devenga también el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados por importe del 1,5% del precio de compraventa en Andalucía y 1,2% en las Islas Baleares. El plazo para la liquidación de estos impuestos es el de un mes desde el otorgamiento de la Escritura Pública de Compraventa. Tan solo aquellas Escrituras que puedan acreditar la liquidación del correspondiente impuesto tendrán acceso a la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Los aranceles notariales suelen ser asumidos en la práctica por el comprador, a pesar de que, según el artículo 1.455 del Código Civil, los gastos de otorgamiento de escritura deberán ser asumidos por partes iguales. Es aconsejable acordar este extremo de forma expresa contractualmente.

También los gastos originados por la inscripción en el Registro de la Propiedad serán de cuenta del comprador.

El vendedor tributa por la ganancia obtenida por la venta por el Impuesto que grava el Incremento de Patrimonio al 21%. Además si se trata de un no residente, se retiene un 3% del precio de compraventa en concepto de pago a cuenta de la liquidación del impuesto. El vendedor no residente vendrá entonces obligado a presentar en el plazo de 3 meses desde el otorgamiento de la Escritura Pública de Compraventa la correspondiente Declaración mediante la cual, o bien podrá solicitar una devolución (en el caso que el pago a cuenta haya sido superior al importe a ingresar), o bien vendría obligado a ingresar la diferencia entre el pago a cuenta y el importe real de la cuota tributaria resultante.

A ello se añade para el vendedor en los supuestos de ventas de terrenos de naturaleza urbana, aquél impuesto conocido como “Plusvalía municipal” (Incremento sobre el Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). A través de este impuesto se grava el incremento del valor experimentado por los terrenos de naturaleza urbana desde su adquisición hasta su transmisión. Este impuesto encontrará su aplicación siempre y cuando haya transcurrido más de un año desde la adquisición anterior. El importe del impuesto es de regulación local, y puede variar de un municipio a otro, por lo que es aconsejable informarse en el Ayuntamiento correspondiente.

Si tiene alguna duda al respecto o necesita asesoramiento sobre su caso particular, puede ponerse en contacto con nuestros despachos de Madrid, Barcelona, Marbella, Mallorca o Gran Canaria.

Fernando Frühbeck – Dr. Frühbeck Abogados Marbella