Der Immobilienerwerb in Spanien

Im Folgenden befassen wir uns mit einigen wichtigen Fragen rund um den Immobilienerwerb in Spanien. Dabei zeigen wir auch Unterschiede zum deutschen Immobilienrecht auf.

Das deutsche Immobilienrecht unterscheidet sich zwar nicht grundlegend vom spanischen. Allerdings hat der spanische Notar nicht so umfassende Überprüfungs- und Hinweispflichten wie sein deutscher Kollege. Spanien verfügt insgesamt über ein ausführlich gesetzlich geregeltes und sicheres Immobilienrecht, bei dessen Beachtung das Erwerbsrisiko nicht größer als in Deutschland. Die Unterschiede der beiden Rechtsarten haben indes zur Folge, dass der Käufer beim Immobilienerwerb in Spanien sehr viel mehr in Eigenverantwortung zu beachten hat, als der Käufer einer Immobilie in Deutschland.

Bevor irgendwelche Verträge unterzeichnet werden können, hat der Verkäufer eine Reihe von Dokumenten vorzulegen. Hierbei ist es ratsam diese sorgfältig von einem Anwalt prüfen zu lassen.

Notarielle Beurkundung

Verträge über die Veräußerung von Immobilien in Spanien bedürfen nicht der notariellen Beurkundung, um Rechtsfolgen zu entfalten. Das Eigentum an einer Immobilie kann sogar aufgrund eines mündlichen Vertrages und Schlüsselübergabe an den Käufer übergehen. Das gleiche gilt für Vorverträge.

Deshalb ist es bei der Durchführung von Immobilientransaktionen in Spanien ein allgemeiner Brauch, vor der notariellen Beurkundung zunächst einen privatschriftlichen Vertrag abzuschließen. Diese Verträge sollten unbedingt alle wesentlichen Vertragsbestandteile, insbesondere die Rechte und Pflichten der Parteien, sowie den Kaufpreis enthalten und zudem von beiden Parteien auf sämtlichen Seiten des Vertrages unterzeichnet werden.

Die notarielle Beurkundung ist weder Voraussetzung für die schuldrechtliche Verpflichtung noch für den dinglichen Eigentumsübergang. Allerdings wird die Übergabe der Immobilie grundsätzlich in der notariellen Urkunde festgeschrieben und damit rechtswirksam vollzogen.

Die notarielle Urkunde ist ein öffentliches Dokument, welches durch die Erteilung durch den Notar sowohl formelle als auch materielle Beweiskraft entfaltet.

Eine Verpflichtung des Notars, eine Grundstückskaufurkunde im Grundbuch eintragen zu lassen, gibt es aber nicht. Anders als im deutschen Recht ist der Grundbucheintragung im spanischen Recht nicht konstitutiv, sondern nur deklarativ und führt den Eigentumsübergang nicht herbei.

Mit Nachweis der durchgeführten Steuerzahlung kann die Eigentumsübertragung in das Grundbuch eingetragen werden.

Wer welche Steuern zahlt

Bei beim Immobilienübertrag muss der Käufer zunächst die Grunderwerbsteuer zahlen, die nicht nur in allen spanischen Regionen verschieden ist. Darüber hinaus fallen unterschiedliche Sätze für Garagenplätze, Abstellräume und ähnliche Immobilien an. Kauft der Käufer eine neuerbaute Immobilie, zahlt er anstelle der Grunderwerbsteuer Mehrwertsteuer, die bei Wohnungen und dazugehörigen Abstellräumen oder Garagenplätzen 10 Prozent und bei anderen Immobilien 21 Prozent vom Kaufpreis beträgt. Bei Neubauten kommt dann noch die sogenannte Stempelsteuer dazu, deren Höhe ebenfalls regional verschieden sein kann. Der Käufer trägt in der Regel die Notarkosten und Grundbuchskosten.

Der Verkäufer muss auf den Gewinn, den er aus dem Immobilienverkauf erzielt, die sogenannte Kapitalgewinnsteuer zahlen. Der Steuersatz beträgt für Verkäufer aus den EU-Mitgliedstaaten 19 Prozent und für alle anderen 24 Prozent. Dazu kommt für den Verkäufer bei Stadtgrundstücken noch die im Volksmund „Plusvalía municipal“ genannte Wertzuwachssteuer. Dabei wird der Wertzuwachs des Katasterwertes zwischen Erwerb und Verkauf der Immobilie besteuert. Das spanische Verfassungsgericht hat die Wertzuwachssteuer am 11. Mai 2017 für verfassungswidrig erklärt, wenn sie gegen den Verfassungsgrundsatz der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit verstößt. Dies ist immer dann der Fall wenn beim Verkauf einer Immobilie kein Gewinn für den Verkäufer entsteht. Bisher verlangten die Gemeinden eine Zahlung der gemeindlichen Wertzuwachssteuer bei jedem Eigentumsübergang. Also auch wenn der Verkäufer mit der Transaktion keinen Gewinn oder gar einen Verlust erzielte. Zudem wurde die Plusvalía stets bei einer Erbschaft (neben der gewöhnlichen Erbschaftssteuer) fällig, obwohl die Immobilie ja nicht verkauft, sondern lediglich vererbt wurde.

Haben Sie noch Fragen? Dann beraten wir Sie gerne in unseren Kanzleien in Madrid, Barcelona, Marbella, auf Mallorca oder auf Gran Canaria.

Fernando Frühbeck – Dr. Frühbeck Abogados Marbella