Steuern und Abgaben beim Immobilienkauf

Kauft oder verkauft man seine Immobilie in Spanien, stellt sich für die beteiligten Parteien zwingend die Frage nach den Steuern und Abgaben, die dieses Rechtsgeschäft mit sich bringt.

Der Käufer muss zunächst bei gebrauchten Immobilien die Grunderwerbssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) abführen. Diese beträgt in Andalusien bis zu einem Kaufpreis von 400.000 Euro 8 Prozent, von 400.000,01 bis 700.000 Euro 9 Prozent und für den darüber hinaus gehenden Betrag 10 Prozent vom Kaufpreis. Bei gebrauchten Garagenplätze zahlt man in Andalusien bis zu einem Kaufpreis von 30.000 Euro 8 Prozent, von 30.000,01 bis 50.000 Euro 9 Prozent und für darüber hinaus liegende Beträge 10 Prozent vom Kaufpreis.

Auf den Balearen sind für Wohnungen und Häuser bis zu einem Kaufpreis von 400.000 Euro 8 Prozent, von 400.000,01 bis 600.000 Euro 9 Prozent, von 600.000,01 bis 1.000.000 Euro 10 Prozent und für den darüber hinaus gehenden Beträge 11 Prozent zu zahlen Bei gebrauchten Garagenplätzen zahlt man bis zu einem Kaufpreis von 30.000 Euro 8 Prozent und für darüber liegende Beträge 9 Prozent vom Kaufpreis.

Alle Einzelheiten und die Höhe der Grunderwerbssteuer werden von den Länderregierungen (Comunidades autónomas) geregelt. Wird indes eine neuerbaute Immobilie gekauft, zahlt man statt der Grunderwerbssteuer Mehrwertsteuer. Diese beläuft sich bei Wohnungen und dazu gehörigen Abstellräumen oder Garagenplätzen auf 10 Prozent. Bei anderen Immobilien wie Geschäftslokalen oder Garagenplätzen, die nicht mit einer Wohnung zusammen gekauft werden, und auch bei Grundstücken beträgt der Mehrwertsteuersatz 21 Prozent vom Kaufpreis. Die Mehrwertsteuer wird dabei an den Verkäufer gezahlt, der diese an das Finanzamt (Hacienda) abführen muss. Bei Unterzeichnung der notariellen Urkunde von Käufen mit Mehrwertsteuer wird dann noch die sogenannte Stempelsteuer (Impuesto sobre Actos Juridicos Documentados) in Höhe von 1,5 Prozent des Kaufpreises für Andalusien und 1,2 Prozent für den Balearen fällig. Die Frist zur Zahlung dieser Steuern beträgt ein Monat nach Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde. Nur Urkunden die nachweislich die Steuer beglichen haben, haben Zugang zur Eintragung im Grundbuch.

Die Notarkosten werden in der Praxis meist insgesamt vom Käufer übernommen, auch wenn nach Art. 1455 Código Civil die Kosten geteilt werden müssen. Dies muss aber ausdrücklich vertraglich geregelt werden.

Auch die Kosten für Eintragung im Grundbuch gehen zu Lasten des Käufers.

Der Verkäufer muss auf den Gewinn, den er aus dem Immobilienverkauf erzielt, die sogenannte Kapitalgewinnsteuer zahlen. Diese beträgt 21 Prozent vom erzielten Gewinn. Außerdem werden von Nichtresidenten bei notarieller Beurkundung der Kaufurkunde per Gesetz 3 Prozent vom Kaufpreis als Akontozahlung auf diese Steuer einbehalten. Der nichtresidente Verkäufer ist dann verpflichtet, innerhalb von drei Monaten nach der Beurkundung eine Steuererklärung abzugeben, in der er entweder eine Rückerstattung (im Falle, dass die Akontozahlung höher war als die eigentliche Kapitalgewinnsteuer) beantragen kann oder er ist verpflichtet, den Differenzbetrag zwischen Akontozahlung und tatsächlichem Betrag der Steuer abzuführen.

Dazu kommt für den Verkäufer bei Stadtgrundstücken noch die im Volksmund Plusvalía municipal genannte Steuer (Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana). Dabei wird der Wertzuwachs des Katasterwertes zwischen Erwerb und Verkauf der Immobilie besteuert. Diese wird dann fällig, wenn der Verkäufer die Immobilie seit mindestens einem Jahr in seinem Eigentum hatte. Die Höhe der Steuer ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich und daher bei der jeweiligen Gemeinde zu erfragen.

Haben Sie noch Fragen? Dann beraten wir Sie gerne in unseren Kanzleien in Madrid, Barcelona, Marbella auf Mallorca oder auf Gran Canaria.

Fernando Frühbeck – Dr. Frühbeck Abogados Marbella