Vender un inmueble que no constituye la residencia habitual del propietario requiere cumplir con obligaciones legales, fiscales y documentales específicas. En España, la Agencia Tributaria ha reforzado en 2025 los controles sobre las operaciones inmobiliarias, especialmente las relacionadas con segundas residencias, con el objetivo de garantizar la correcta tributación de las ganancias patrimoniales y prevenir fraudes fiscales.
¿Por qué es importante cumplir con la normativa al vender una segunda residencia?
Aunque pueda parecer sencillo, vender un inmueble como segunda residencia implica responsabilidades fiscales y administrativas que no deben subestimarse. Entre los principales motivos destacan:
Tributación de ganancias patrimoniales: La venta de una segunda residencia genera obligaciones en el impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
Retenciones e impuestos aplicables: Especialmente si el comprador es una persona jurídica o residente en el extranjero.
Documentaciones legales: La falta de escritura, certificados o pagos pueden retrasar o invalidar la operación.
Evitar sanciones y conflictos: La Agencia Tributaria puede imponer multas por declaración incorrecta o por omitir información relevante.
Cumplir con la normativa no solo evita sanciones, sino que garantiza una transacción segura y transparente, tanto para el vendedor como para el comprador.
Checklist 2025: Requisitos para vender una segunda vivienda
Vender una segunda residencia implica más que firmar un contrato: es un proceso que combina obligaciones legales, fiscales y administrativas, y cualquier descuido puede generar sanciones o retrasos. A continuación, detallamos los aspectos clave que todo propietario debe considerar antes de vender:
1. Propiedad y documentación legal del inmueble
Antes de iniciar la venta, es fundamental revisar que la propiedad esté correctamente registrada. La escritura debe estar actualizada y reflejar con exactitud la titularidad. Además, conviene verificar que no existan cargas, hipotecas o gravámenes pendientes que puedan afectar la operación.
También es importante contar con los certificados de estar al corriente en el pago de impuestos locales, como el IBI o tasas municipales, ya que estos documentos serán requeridos por el comprador y por la notaría para formalizar la venta.
2. Certificado de eficiencia energética
En España, cualquier inmueble que se venda debe contar con un certificado de eficiencia energética vigente, emitido por un técnico autorizado. Este documento informa al comprador sobre el consumo y la eficiencia del inmueble y debe entregarse antes de la firma de la compraventa. Además, contar con este certificado facilita la venta, ya que muchos compradores lo exigen para evaluar el coste energético de la vivienda.
3. Fiscalidad: Ganancias patrimoniales e IRPF
La venta de una segunda residencia genera ganancias patrimoniales sujetas al IRPF. Para calcular la ganancia, se resta al precio de venta el precio de adquisición, incluyendo gastos y mejoras realizados. Es recomendable documentar cuidadosamente todos los gastos deducibles, como reformas, comisiones de agencia, gastos notariales o impuestos pagados, para optimizar la carga fiscal.
Si el comprador es no residente, deberá retener el 3% del precio de venta y entregarlo a la Agencia Tributaria. Posteriormente, el vendedor puede regularizar la operación según la ganancia patrimonial real, evitando pagos indebidos.
4. Certificados de comunidad y situación urbanística
Si la vivienda forma parte de una comunidad de propietarios, es fundamental solicitar un certificado que acredite que el inmueble está al corriente de pago de las cuotas de comunidad. Esto evita conflictos posteriores y demuestra transparencia al comprador.
Asimismo, se deben revisar licencias de ocupación, certificados técnicos y estado de instalaciones (agua, gas, electricidad), ya que algunos ayuntamientos requieren esta documentación para poder cerrar la venta.
5. Contrato de compraventa y formalización ante notario
Antes de acudir al notario, es recomendable redactar un contrato privado en el que se detallen los términos de la operación: precio, plazos de entrega, forma de pago y posibles penalizaciones. Este contrato sirve como garantía de compromiso entre las partes.
La operación debe formalizarse mediante escritura pública ante notario, imprescindible para la validez legal de la compraventa y para poder inscribir el nuevo propietario en el Registro de la Propiedad.
6. Gestión de impuestos y cierre de la operación
Finalmente, el vendedor debe asegurarse de cumplir con todas las obligaciones fiscales derivadas de la venta. Esto incluye la autoliquidación del IRPF por ganancias patrimoniales y el pago de la plusvalía municipal, que grava el incremento del valor del terreno.
Una correcta planificación y declaración evita sanciones y garantiza que la operación se cierre de manera legal y segura. Además, es recomendable conservar todos los justificantes y certificados, que podrán ser requeridos por la Agencia Tributaria en futuras revisiones.
¿Cómo podemos ayudarte?
En Dr. Frühbeck Abogados acompañamos a propietarios y compradores en todas las fases de la venta de segundas residencias, garantizando cumplimiento legal y fiscal:
Revisión de la situación legal y fiscal del inmueble.
Asesoría en la declaración de ganancias patrimoniales y cálculo de impuestos.
Preparación de contratos y escrituras notariales.
Gestión de certificados y documentación técnica necesaria.
Asistencia en inspecciones o requerimientos de la Agencia Tributaria.
Contacténos para una asesoría personalizada y asegure que su venta se realice de forma segura, transparente y conforme a la normativa vigente.