Das Gesetz über städtische Mietverhältnisse (LAU) bleibt die grundlegende Regelung für Wohn- und Gewerbemieten in Spanien. Obwohl der konsolidierte Text seit der Reform durch das Gesetz 12/2023 unverändert ist, wird das aktuelle Mietrecht deutlich durch dieses Gesetz, durch Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt und durch die Regeln zur jährlichen Mietanpassung beeinflusst.
Die Kenntnis der LAU ist nicht nur theoretisch. Sie betrifft wichtige Aspekte wie die Mindestvertragsdauer, verpflichtende Verlängerungen, die Kaution, Reparaturen, Mietanpassungen und die tatsächlichen Möglichkeiten, die Immobilie zurückzufordern. Ein schlecht formulierter Vertrag oder eine falsche Auslegung des Gesetzes führt häufig zu Konflikten, die hätten vermieden werden können.
Was die LAU regelt
Die LAU gilt für Stadtimmobilien-Mietverträge, die für Wohnzwecke oder andere nicht-wohnliche Zwecke bestimmt sind. Das Gesetz unterscheidet zwischen der Vermietung von Hauptwohnsitzen, die stärkere Schutzvorschriften für Mieter hat, und der Vermietung zu nicht-wohnlichen Zwecken, bei der die Vereinbarungen der Parteien stärker in den Vordergrund treten.
Dieser Unterschied ist nicht unerheblich. Wird die Immobilie als Hauptwohnsitz vermietet, gelten zwingende Vorschriften zur Mindestdauer, zu Verlängerungen und bestimmten gesetzlichen Garantien. Bei Ferienwohnungen, Büros oder Gewerberäumen gilt größere Vertragsfreiheit.
Mindestvertragsdauer: Was man nicht ignorieren darf
Einer der häufigsten Fehler ist die Annahme, dass die im Vertrag angegebene Dauer immer gilt. Das ist nicht der Fall. Die LAU legt fest, dass die Vertragsdauer vereinbart werden kann, aber wenn die vereinbarte Frist unter fünf Jahren liegt, wenn der Vermieter eine natürliche Person ist, oder unter sieben Jahren, wenn der Vermieter eine juristische Person ist, wird der Vertrag automatisch jährlich verlängert, bis die Mindestdauer erreicht ist, sofern der Mieter nicht mitteilt, dass er nicht verlängern möchte.
Darüber hinaus, wenn diese fünf oder sieben Jahre erreicht sind und keine Partei rechtzeitig ihre Nichtverlängerungsabsicht mitteilt, tritt der Vertrag in eine jährliche Verlängerung von bis zu drei weiteren Jahren ein. Um diese Verlängerung zu verhindern, muss der Vermieter mindestens vier Monate im Voraus und der Mieter mindestens zwei Monate vorher benachrichtigen.
Dieser Punkt ist besonders relevant, da viele Streitigkeiten genau aus verspäteten oder fehlerhaften Mitteilungen entstehen. Im Mietrecht reicht es nicht aus, im Recht zu sein: man muss fristgerecht handeln und jede Mitteilung korrekt dokumentieren.
Rückforderung der Immobilie aus Notwendigkeit
Die Rückforderung der Immobilie aus persönlicher Notwendigkeit ist weder frei noch automatisch. Die LAU erlaubt es, die obligatorische Verlängerung nach dem ersten Jahr zu vermeiden, nur wenn der Vermieter eine natürliche Person ist, und diese Notwendigkeit muss ausdrücklich im Vertrag festgehalten sein, um die Immobilie als ständigen Wohnsitz für den Vermieter, bestimmte nahe Verwandte oder den Ehepartner in Fällen von Trennung, Scheidung oder Annullierung zu nutzen.
Das bedeutet, dass nicht jede Planänderung des Eigentümers ausreicht, um die Immobilie zurückzufordern. Die Vertragsformulierung und die strikte Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen sind entscheidend.
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Miete und jährliche Anpassung: nicht mehr immer an den VPI gebunden
Die Anfangsmiete wird grundsätzlich weiterhin frei zwischen den Parteien vereinbart. Ihre jährliche Anpassung kann jedoch nur erfolgen, wenn dies ausdrücklich im Vertrag vereinbart wurde. Ohne diese Vereinbarung ist keine Anpassung zulässig.
Ab diesem Punkt ändert sich das Regelwerk je nach Vertragsdatum. Das Ministerium für Wohnen gibt an, dass für Wohnraummietverträge vor dem 26. Mai 2023 die an den VPI gebundene Formel gilt, während für Verträge nach diesem Datum oder solche, die auf den gesetzlichen Index verweisen, die IRAV-Formel Anwendung findet, die übermäßige Erhöhungen verhindern soll.
Daher ist die Aussage „Die Miete wird immer nach VPI angepasst“ heute schlichtweg falsch. Das Vertragsdatum und die vereinbarte Anpassungsklausel müssen geprüft werden.
Angespannte Wohngebiete und Mietobergrenzen
Das Gesetz 12/2023 führte einen spezifischen Rahmen für hochbelastete Wohngebiete ein. Die Erklärung dieser Gebiete gilt für drei Jahre, verlängerbar jährlich, und erfordert einen Begründungsbericht sowie einen spezifischen Aktionsplan.
In diesem Zusammenhang definiert das Gesetz auch den Begriff des „Großvermieters“ als natürliche oder juristische Person, die mehr als zehn städtische Wohnimmobilien oder mehr als 1.500 m² Wohnfläche besitzt, wobei in hochbelasteten Gebieten diese Definition auf Eigentümer von fünf oder mehr Immobilien angepasst werden kann, wenn die autonome Region dies rechtfertigt.
Dies ist wichtig, da Mietbegrenzungen und zusätzliche Pflichten je nach Status des Vermieters und der regionalen Rechtsvorschriften variieren können.
Kaution: Höhe und Rückzahlung
Die Kaution bleibt verpflichtend. Bei Wohnraummieten entspricht sie einer Monatsmiete, bei Nichtwohnraummieten zwei Monatsmieten. Während der ersten fünf Jahre des Vertrags bzw. sieben Jahre bei juristischen Personen wird die Kaution nicht angepasst, kann aber in den Verlängerungen nach den gesetzlichen Bestimmungen angepasst werden.
Für die Rückzahlung der Kaution gibt es klare Regeln: Wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses zurückzuzahlen ist und mehr als ein Monat seit der Schlüsselübergabe vergangen ist, ohne dass sie zurückgezahlt wurde, fallen gesetzliche Zinsen an.
Reparaturen, Instandhaltung und Nutzung der Immobilie
Der Vermieter ist verpflichtet, notwendige Reparaturen durchzuführen, um die Immobilie bewohnbar zu halten, ohne die Kosten auf den Mieter zu übertragen, es sei denn, die Schäden sind vom Mieter verursacht. Der Mieter muss den Vermieter so schnell wie möglich über notwendige Reparaturen informieren und die Besichtigung der Immobilie ermöglichen.
Es ist auch wichtig zu beachten, dass der Mieter keine baulichen Veränderungen ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters vornehmen darf, außer in gesetzlich erlaubten Fällen.
Außerordentliche Verlängerung aufgrund von Verwundbarkeit
Eine der wichtigsten Änderungen durch das Gesetz 12/2023 ist die Möglichkeit, nach Ablauf der obligatorischen oder stillschweigenden Verlängerung eine außerordentliche Verlängerung von bis zu einem Jahr zu beantragen. Dieser Antrag erfordert den Nachweis einer sozialen und wirtschaftlichen Verwundbarkeit und muss vom Vermieter akzeptiert werden, wenn dieser ein Großvermieter ist, mit Ausnahme einiger gesetzlich vorgesehener Ausnahmen.
Diese Maßnahme unterstreicht die Notwendigkeit, jeden Vertrag nicht nur nach der klassischen LAU, sondern auch nach nachfolgenden Gesetzen zu prüfen, die die praktische Anwendung beeinflussen.
Was vor der Unterzeichnung eines Mietvertrags überprüft werden sollte
Vor der Unterzeichnung sollten mehrere Punkte nicht offen für Interpretationen bleiben:
1. Tatsächlicher Zweck der Immobilie.
Es macht einen Unterschied, ob es sich um einen Hauptwohnsitz, eine Ferienwohnung oder eine Gewerbeimmobilie handelt. Die rechtliche Einstufung ändert das anwendbare Regime.
2. Dauer und Verlängerungssystem.
Die vereinbarten Bedingungen müssen den gesetzlichen Mindestanforderungen und Kündigungsfristen entsprechen.
3. Mietanpassungsklausel.
Wenn sie nicht korrekt formuliert ist, kann sie unwirksam sein oder später Konflikte verursachen.
4. Kaution und zusätzliche Sicherheiten.
Diese müssen klar definiert und gesetzeskonform sein.
5. Aufteilung von Kosten, Arbeiten und Wartung.
Dies ist eine der häufigsten Streitquellen.
Fazit
Das Gesetz über städtische Mietverhältnisse bleibt das Herzstück der Mietverträge in Spanien, muss heute aber zusammen mit dem Gesetz 12/2023 und den verwaltungs- und technikbezogenen Vorschriften gelesen werden, die Mietanpassungen und Hochdruckgebiete betreffen. Es reicht nicht, einen „Standard“-Vertrag aus dem Internet zu verwenden: Jede Transaktion erfordert die Überprüfung der Immobilie, des Mietzwecks, des Vermieterprofils und des anwendbaren Rechtsrahmens.
Bei DR. FRUHBECK hilft präventive Rechtsberatung im Mietrecht, Risiken zu reduzieren, ungültige oder unwirksame Klauseln zu vermeiden und Konflikte frühzeitig zu erkennen, bevor sie vor Gericht landen. Bei Mietverhältnissen entstehen Probleme in der Regel beim fehlerhaften Vertragsabschluss, nicht erst bei der Klage. Frühbeck Abogados – Anwaltskanzlei in Madrid